No. 00친구의 우울 — 신축 전세 만료 두렵다
"이만한 집, 같은 가격으로는 못 구할 것 같아"
서울에서 출퇴근하는 친구가 있어요. 회사 근처에 어렵게 신축 아파트 전세를 잡아서 살고 있죠. 처음 입주할 때는 "잘 잡았다"는 분위기였는데, 요즘은 전세 만료 시점이 다가올수록 점점 우울해 보여요.
친구의 한숨이 그냥 개인 사정이 아니라 한국 임차인 모두가 직면한 현실이라는 걸 알게 된 건 자료를 찾아보면서였어요. 서울 전세 시장이 얼마나 심각하게 말라가고 있는지, 그리고 그게 왜 일어나는지 정리해 봤어요.
No. 01★ 서울 전세 현황 — 충격적 숫자
먼저 숫자부터. 2026년 5월 기준 서울 전세 시장이 어떤 상태인지 보세요.
매물 30% 증발 + 6년만의 최대 폭등
연초 대비 감소
5월 첫째 주
(2019.12 이후)
임대차 2만 7300건 중
특히 충격적인 건 "6년 5개월만의 최대 상승률"이라는 점이에요. 2019년 12월 이후로 처음 보는 폭등 속도. 그것도 매물은 30% 줄었는데 가격은 올라가고 있어요. 수요·공급 법칙으로 보면 앞으로 더 오를 가능성이 농후하다는 뜻이에요.
No. 02★ 전세 매물이 줄어드는 5가지 원리
가장 궁금하실 부분! 왜 전세 매물이 갑자기 말라가는지 5가지 원인을 풀어볼게요. 단순한 시장 흐름이 아니라 정책 + 공급 + 심리가 결합한 복합 현상이에요.
6.27 갭투자 원천 차단
가장 큰 원인. 2025년 6월 27일부터 수도권·규제지역 전세대출을 활용한 임대 목적 주택 매수가 사실상 차단됐어요. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 + 주담대 받으면 6개월 내 전입 의무. 전세 끼고 집을 사는 갭투자가 막히니까 새 임대 매물 자체가 시장에 나오지 않는 거예요.
5.10 중과세 → 다주택자 매도
2026년 5월 10일 다주택자 양도세 중과 부활. 다주택자들이 임대 매물 공급의 큰 축이었는데, 매도 압박으로 보유 주택을 팔게 되면 그 임대 매물도 함께 사라져요. 매수자가 실거주 목적이면 전세 매물 → 실거주 매물로 전환되는 구조. 임대 시장에서 매물이 빠져나가는 거죠.
신축 입주 절반 — 공급 절벽
2026년 서울 아파트 입주 예정 물량이 지난해의 절반 수준밖에 안 돼요. 새 아파트가 들어오면 그중 일부가 임대로 풀리는데, 그 새 공급조차 절반으로 줄어든 거예요. 기존 매물이 줄어드는데 신규 매물도 없으니 이중고. 친구가 살고 있는 신축 전세가 특히 매물이 적은 이유예요.
재계약 폭증 — 갱신율 50%
매물 부족 + 전세값 폭등 → 기존 세입자들이 이사 대신 갱신을 선택. 올해 임대차 계약 27,300건 중 약 50%가 갱신 계약이에요. 신규 매물이 시장에 풀리지 않으니 새로 전세 구하는 사람들에게는 고를 수 있는 선택지 자체가 거의 없는 상황. 친구도 어쩌면 갱신이 답일 수 있어요.
DSR 규제 → 월세 전환
전세대출에 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 확대 적용. 전세대출 보증 한도도 90% → 80%로 축소. 전세 자체를 구하기 어려워진 사람들이 월세로 전환하는 흐름. 지난해 전세→월세 전환이 5년 내 최대치를 찍었어요. 전세 시장이 양쪽에서 좁아지고 있는 구조예요.
No. 03★ 한 줄로 보는 전세난 메커니즘
이 모든 흐름을 한 줄로 정리하면 이렇게 돼요. 친구가 직면한 현실의 구조도.
이렇게 매물이 사라져요
결국 정부가 다주택자 잡으려고 한 정책들이 임대 매물 공급을 줄이는 부작용을 만든 거예요. 매도 매물은 늘었는데, 그게 임대 매물로 다시 풀리지 못하니까 실거주 매수자에게 가버리고, 결과적으로 임차인들이 갈 곳이 없어진 상황.
No. 04친구의 미래 — 어떤 선택이 있을까
이제 다시 친구 이야기. 친구가 직면한 현실적인 선택지를 정리해 봤어요.
"솔직히 그 동네 신축 비슷한 매물은 5천만~1억 가까이 오른 거 같아. 이걸 어떻게 감당하지? 외곽으로 가면 출퇴근만 1시간 추가되는데..."
— 친구의 카톡 메시지친구가 고민하는 선택지는 크게 3가지예요. 어느 쪽도 만만치 않죠.
① 갱신 청구권 행사 (전세 5% 상한)
주택임대차보호법상 2년 + 2년까지 갱신 가능. 갱신 시 보증금 인상은 5% 이내로 제한. 친구처럼 신축 거주자라면 갱신 청구권이 가장 큰 보호 장치예요. 단, 집주인이 실거주 들어오면 거부할 수 없음.
② 외곽 이동 — 출퇴근 부담
경기·인천 등 외곽으로 이동. 전세 비용은 줄지만 출퇴근 1시간 추가. 삶의 질 하락은 불가피.
③ 월세 전환 — 매월 부담
전세보다 매물이 많지만 매달 큰 부담. 전세→월세 전환이 5년 내 최대치. 친구도 이쪽으로 갈 가능성 충분히 있음.
No. 05전망 — 6~7월부터 더 심각
안타깝게도 전망은 더 어둡습니다. 전문가들 모두 같은 의견이에요.
6~7월부터 매물 감소 속도 더 빨라질 것
김효선 KB부동산 수석전문위원: "9일까지는 양도세 회피 매도가 집중됐지만, 이후 다주택자 신규 매도 유인 급격히 약화. 6~7월부터 매물 감소 속도가 예상보다 가팔라질 수 있다."
송승현 도시와경제 대표: "신규 공급 감소 + 전세 거주 연장 수요 맞물려 전월세 공급 가뭄 예상. 신축 희소성까지 더해져 수도권 전반 전셋값 상승 압력 지속."
고하희 한국건설정책연구원: "다주택자가 임대차 시장에서 일정 부분 전·월세 매물을 공급해왔다는 점 고려 필요. 규제로 임대 매물 위축 가능성 충분히 고려해야."
친구처럼 신축 전세 만료를 앞둔 임차인들이 가장 큰 충격을 받을 가능성. 지금부터 갱신 청구권 행사 준비, 대안 매물 사전 탐색 필수.
No. 06마무리 — 친구에게 보낸 답장
친구에게 답장을 이렇게 보냈어요. "먼저 갱신 청구권부터 행사하라. 5% 이내로만 올릴 수 있으니까. 그리고 동시에 대안 매물 미리 알아봐. 6~7월 되면 더 없어진다고 하니까."
다주택자 잡으려는 정책이 임차인까지 어렵게 만드는 의도하지 않은 결과를 만들고 있어요. 정부가 다주택자 매물 출회와 함께 임대 매물 공급 보완 정책도 함께 내놓아야 실질적인 시장 안정이 가능할 거예요.
친구의 한숨이 한국 임차인 모두의 비명이 되지 않으려면. 본인이나 가족·친구 중에 전세 만료가 곧 다가오는 분이 있다면 지금부터 미리 준비하시길 권합니다. 6~7월이 되면 정말 늦을 수도 있어요.
서울 전세 30% 증발 + 6년만 폭등
친구의 한숨이 누구의 비명이 될지...
갱신 청구권 먼저!
6~7월 되기 전 준비하세요!
인용된 통계(전세 매물 30.1% 감소, 전세가 0.23% 상승, 6년 5개월 최대 상승률, 갱신 계약 50%)는 2026년 5월 발표 시점 기준이며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.
본 글은 어떠한 부동산 투자 자문이나 임대차 계약 권유가 아닙니다. 임대차 계약·갱신 청구권 행사·전세대출 등 실제 결정은 본인 상황에 따라 다르므로 공인중개사·법무사·금융기관 등 전문가 상담을 권장합니다.
글에 등장하는 친구의 일화는 임차인의 일반적인 경험을 바탕으로 재구성한 사례로, 특정 개인의 신원과는 무관합니다. 인용된 전문가 발언은 발표 시점 기준이며 출처를 명시했습니다.
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